風(fēng)云起，大勢(shì)動(dòng)。坐園區(qū)發(fā)軔之地，論園區(qū)運(yùn)營(yíng)之道。5月18-19日，第12期《產(chǎn)業(yè)園區(qū)操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)大講堂》之《產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)與金融創(chuàng)新》在廣州開(kāi)幕。近百位園區(qū)界貴賓匯聚于此。二天時(shí)間，五位園區(qū)運(yùn)營(yíng)操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)大師，就園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式，園區(qū)服務(wù)、私募股權(quán)及園區(qū)融資進(jìn)行一場(chǎng)有態(tài)度、有深度、有干貨、有啟發(fā)的思想大碰撞。

“資本時(shí)代”的園區(qū)運(yùn)營(yíng)術(shù)

中國(guó)地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入了低利潤(rùn)增長(zhǎng)期，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚房產(chǎn)銷售功能、物業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)、土地批租和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多元化盈利模式，為地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)了一片方興未艾的全新世界。政府層面更是對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)予以引導(dǎo)。幾方勢(shì)力早已將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)納入了自己的戰(zhàn)略版圖，他們或是蟄伏多年的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，亦或是實(shí)力雄厚的千億房企，或者是產(chǎn)業(yè)資源價(jià)值優(yōu)渥的制造業(yè)巨頭。

毫無(wú)疑問(wèn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在給疲軟的地產(chǎn)“白銀十年”輸入新鮮的血液，它正在孕育土地增值新動(dòng)能，打開(kāi)跨界發(fā)展合作新機(jī)遇，重塑資本市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新格局。

但所有的園區(qū)新進(jìn)者和堅(jiān)守者都同樣也面臨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)不可避免的幾大痛點(diǎn)：持有模式和現(xiàn)金流矛盾；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)能力不足；欠缺打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈的能力，人才生態(tài)構(gòu)建能力缺乏……在這一趨勢(shì)下，尋找不動(dòng)產(chǎn)買賣和租賃之外的收入，提高園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力就變得分外重要。

大咖云集、群英薈萃，百家爭(zhēng)鳴，共論產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運(yùn)營(yíng)為王”之道。

擁有近二十年的園區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)資源整合與運(yùn)營(yíng)，曾任天津鑫茂集團(tuán)常務(wù)副總裁兼科技園集團(tuán)總經(jīng)理、河南東方今典集團(tuán)常務(wù)副總裁兼產(chǎn)業(yè)園集團(tuán)總經(jīng)理任洪斌老師首先登場(chǎng)，從大格局下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)變化到資本的競(jìng)逐解析，回顧過(guò)去幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路，并指出資本模式下的園區(qū)運(yùn)營(yíng)，其實(shí)就是將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資本化和證券化的運(yùn)作。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目一旦通過(guò)資本化和證券化運(yùn)作之后，它將會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、運(yùn)營(yíng)模式、招商方式和盈利模式產(chǎn)生較大影響和改變，也一定會(huì)為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。任洪斌老師認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)企業(yè)將產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了的資本化和證券化運(yùn)作之后，首先可以解決園區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)資金問(wèn)題；二、是可以促進(jìn)園區(qū)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變；三、是可以改善園區(qū)項(xiàng)目的招商銷售方式；四、是可以豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式；五、是可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的盈利模式，并結(jié)合具體案例與實(shí)操細(xì)節(jié)，一一論證，給在座的園區(qū)同仁上了一堂生動(dòng)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)操盤(pán)術(shù)。

隨后登場(chǎng)的是12年服務(wù)400多家園區(qū)，操盤(pán)園區(qū)成功率90%的臣通總經(jīng)理商國(guó)臣老師提出，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)三十年道更的變遷中，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限、鮮衣怒馬的開(kāi)發(fā)商，將會(huì)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的大舞臺(tái)黯然謝幕。在未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的結(jié)構(gòu)模型中，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商將逐漸取代開(kāi)發(fā)商，處于中心重要的位置，是所有資源的中心鏈接點(diǎn)。資本市場(chǎng)和投資人是穩(wěn)定方向的兩翼，服務(wù)商是核心推力。過(guò)去數(shù)十年，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)的潮涌，園區(qū)開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了史上瘋狂的成長(zhǎng)時(shí)期。彼時(shí)，園區(qū)開(kāi)發(fā)商作為政府與企業(yè)之間的中間載體，從圈置土地、建構(gòu)物業(yè)并售，快速獲取巨額收入的方式中嘗到甜頭。今天的園區(qū)開(kāi)發(fā)商面臨著一場(chǎng)嚴(yán)峻的生死轉(zhuǎn)折，地艱難，融資艱難，人才匱乏，運(yùn)營(yíng)維艱……要么自救轉(zhuǎn)型，要么被剔除出局。商國(guó)臣老師的觀點(diǎn)引發(fā)了在場(chǎng)所有園區(qū)學(xué)員的深思。

投融資之術(shù)，編織園區(qū)資本的網(wǎng)絡(luò)

得資本者得天下，中國(guó)企業(yè)已進(jìn)入資本跨越式發(fā)展階段，擁有“資本”思維模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)才能在轉(zhuǎn)型中緊抓機(jī)遇，立于不敗地位。在當(dāng)下資本大行其道的行業(yè)背景之下，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)，已成為各界投資者角逐的陣地。如何在蓬勃發(fā)展的私募股權(quán)投資基金市場(chǎng)中分到一杯羹，已是眾多有投融資需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)亟待解決的問(wèn)題。

目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式開(kāi)始由要素驅(qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，區(qū)塊鏈、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等創(chuàng)新元素的加入使得各產(chǎn)業(yè)逐漸升級(jí)。著名天使投資人藍(lán)飛騰老師認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的金融模式已經(jīng)從要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的融資模式從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，產(chǎn)業(yè)園區(qū)想要獲得資本市場(chǎng)的青睞，必須長(zhǎng)袖善舞，要深諳資本市場(chǎng)的投資營(yíng)運(yùn)之道，同時(shí)也要有嫻熟的商業(yè)計(jì)劃書(shū)寫(xiě)作技巧。深入淺出的講解，讓參與課程的園區(qū)學(xué)員們對(duì)掌握深刻的投融資理論、熟悉投融資具體實(shí)踐環(huán)節(jié)、把握精準(zhǔn)的投資時(shí)機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)由‘實(shí)業(yè)’向‘實(shí)業(yè)+資本’的發(fā)展模式的華麗轉(zhuǎn)型有了較為深刻的認(rèn)知和理解。

深圳前海齊心金融控股集團(tuán)副總裁，復(fù)旦大學(xué)和芝加哥肯特法學(xué)院金融法雙碩士，曾任多家知名企業(yè)高級(jí)投資經(jīng)理的張嶂老師經(jīng)營(yíng)融資領(lǐng)域數(shù)十年，對(duì)園區(qū)融資更有著獨(dú)到的見(jiàn)解。中小園區(qū)的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)資本市場(chǎng)的支持。找私募股權(quán)基金已經(jīng)成為園區(qū)市場(chǎng)一個(gè)非常普遍、流行的解決資金問(wèn)題的重要渠道。盡管私募股權(quán)基金和產(chǎn)業(yè)園區(qū)是很好的“搭檔”，但由于園區(qū)對(duì)私募股權(quán)基金的運(yùn)作規(guī)律，“脾氣性格”，投資技術(shù)等內(nèi)容知之甚少，在尋找私募股權(quán)基金的過(guò)程中，不僅會(huì)走彎路，做無(wú)用功，甚至可能落入“投資陷阱”，背負(fù)本不必要的包袱。因此，充分了解私募股權(quán)基金行業(yè)的運(yùn)作規(guī)律，把園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的一面準(zhǔn)確地展示給私募股權(quán)基金，在更對(duì)等的情況下進(jìn)行投資談判，才能更有效率地吸引到私募股權(quán)基金。張嶂老師結(jié)合實(shí)操案例，和學(xué)員展開(kāi)互動(dòng)，使園區(qū)學(xué)員全面了解園區(qū)行業(yè)的融資運(yùn)作模式和風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵點(diǎn)和技巧，學(xué)會(huì)如何運(yùn)用私募股權(quán)合法、有效地實(shí)現(xiàn)融資的目的。

    臣通顧問(wèn)專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、園區(qū)定位調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)等一站式服務(wù)，臣通顧問(wèn)13年服務(wù)400多家產(chǎn)業(yè)園區(qū)合作案例，擁有1500個(gè)多城市調(diào)研數(shù)據(jù)，3000多案例庫(kù)，專業(yè)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供一站式服務(wù)機(jī)構(gòu)。服務(wù)熱線：400-888-3807。想了解更多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資訊，請(qǐng)關(guān)注臣通顧問(wèn)網(wǎng)站：m.huamushengwu.com

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